“泯然众城矣”的唐山：挥不去的热搜，急需稳定的房地产

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本文来源：时代周报 作者：赵佳琪

唐山楼市再出新政，“一人购房全家帮”——这座“热搜上的城市“，再次成为焦点。

2022年7月5日，唐山市住房公积金管理中心推出购房还贷新政：凡是在唐山区域内，单身职工贷款购房，其父母可作为共同还款人提供还贷帮助；已婚职工贷款购房，双方父母可作为共同还款人提供还贷帮助。父母贷款购房，子女或已婚子女夫妻双方可作为共同还款人提供还贷帮助。对于还贷能力不足的，作为共同还款人允许参与还贷能力计算提高贷款额度。以上人员必须同时为唐山住房公积金缴存职工。

唐山市住房公积金管理中心表示，该政策具有三大“含金点”：一是促进本地房地产市场健康平稳发展；二是提高住房公积金贷款额度，增强保障性和互助性；三是唤醒“睡眠资金”，将家庭的“暗补”变为使用住房公积金的“明补”。

2022年5月份以来，唐山已经出台了一揽子刺激楼市的调控政策，包括提高贷款最高额度、降低首付比例等，部分地区放松限购等。此次再出大招，稳楼市的意图十分强烈。

唐山是一座具有特殊气质的城市。44年前，这里曾发生过一场举世震惊的大地震，其故事被拍成电影搬上大荧幕；44年后，烧烤店打人事件再度将这座城市推上舆论的浪尖。

但事实上，唐山是一座重工业城市，依靠着丰富的矿产资源，GDP连年排在河北省首位，就算是省会石家庄也只能望其项背。官方数据显示，唐山2021年GDP为8230.60亿元，同比增长6.7%，河北省内排名第一；在8000多亿的GDP中，有50%左右来自工业生产。

唐山还是一座临海城市，唐山港的吞吐量仅次于宁波港、上海港，全国排名第三，北方地区排第一。官方数据显示，2021年，唐山港货物吞吐量高达7.2亿吨，超过广州、深圳、天津等港口。

唐山亦是一座被房地产带动的城市。自1997年全国房改开始，唐山的房地产业乘风起飞，在20年间平稳发展。直至2017年，唐山迎来了房价升高的幕后推手——炒房客，在一众环京城市房价腰斩之际，唐山的房价却节节走高，从均价6000元/平方米升至均价12000元/平方米。而在2020年全国楼市低迷之际，唐山依然逆势前行，房价涨幅曾一度领跑全国，直至2020年年底，才开始进入下行阶段。

而2022年的唐山，从成交数据上看，似乎正在走出阴霾。诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022上半年唐山新建商品住宅（不含保障性住房）成交19725套，同比上涨23.93%；成交金额206.81亿元，同比上涨15.89%。

但成交量上涨的背后，唐山的房价依然没有起色。诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向时代周报记者表示，除政策刺激以及前四个月的稳定发挥外，不排除“以价换量”的推动，根据数据显示，2022上半年唐山新建商品住宅（不含保障性住房）月均成交均价为9192元/㎡，较去年同期下跌7.42%。

乘风崛起

1976年7月28日，一场突如其来的地震，令唐山在短短23秒的时间化为废墟，656136间民用建筑倒塌和受到严重破坏，直接经济损失达30亿元人民币以上。

在民众流离失所之际，唐山开始了大规模复建。1979年下半年，唐山提出了“要把唐山建成21世纪的现代化城市”的目标。

震后十年复建期间，唐山建设了1760万平方米简易平房和低矮楼房，也就是俗称的地震房。当时的新闻报道用这样的词句来描述地震房：清理废墟后，原地垒起1米高的砖墙。因为缺少建材，从废墟里扒出震掉的窗框，封上塑料布，房顶用砖头压住油毡。彼时的唐山，一眼望去，皆是简易房，一句顺口溜“登上凤凰山，低头看唐山，到处简易房，砖头压油毡”，就是当时的现状。

此后10余年的时间里，地震房似乎成为了“新唐山”的底色。

然而，1997年，亚洲金融危机的突袭进一步推进了我国住房制度的改革。与此同时，促进我国房地产市场发展的住房公积金制度、政策性贷款制度等逐渐建立，住房市场化改革推开了我国房地产市场发展的大门，房地产业迅速崛起。

某top10房企位于唐山的客户经理陈平对时代周报记者回忆，“乘着全国房改的东风，唐山燃起了房地产市场的第一束火苗。”

那个时期主宰唐山房地产市场的房企，还不是大家耳熟能详的全国型大房企，而是本土房企。

某唐山房地产行业资深人士告诉时代周报记者，“彼时，房企不需要有多强的实力，通常几个有本地关系的人注册一家地产公司，拿地之后就可以开发。”另据陈平所说，2000年唐山的房价，均价只有1000元/平方米左右。

彼时的唐山，虽然有开发商的加持，但城市气质却十分割裂，破旧的简易房与现代化的商品住宅共存，而曾经被称为“唐山人避难所”的简易房，也变成了危旧房。

据中国新闻网报道，2006年底，唐山市尚有震后危旧房970万平方米。为此，唐山举全市之力对其改造，并列为城市建设“一号工程”，规划新建安置住宅小区建筑面积1600万平方米、估算总投资340亿元人民币。

在大量危旧房亟待解决的情况下，唐山政府进一步开始行动。

“2009年是唐山较为特殊的一年。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向时代周报记者表示，在2008年前后，河北省提出“一年一个样，三年大变样”的城市建设，唐山紧跟建设步伐，随即展开了大规模危旧平房改造，以致楼市供应、需求随之上升。

据新华社报道，为取得危改居民的理解和支持，唐山市采取异地搬迁安置、原址回迁及货币化补偿相结合的方式进行改造，由居民自主选择适合自己的方式。在危旧平房改造中，唐山市通过补贴，制定优惠政策，切实解决居住条件较差居民的住房问题。采取先建安置房再实施搬迁，做到“房等人”。

同时，唐山市按照危旧平房住户的意见，面向全国一级资质的设计和开发企业进行公开招标，优选设计方案和开发建设企业。在工程建设过程中全面实行严格的管理方式，强化建筑设计、施工、监理、验收，保证了工程质量。

2009年，绿城、万科、华润等全国性品牌房企开始入驻唐山，唐山的房地产市场正式呈崛起之势。易居研究院数据显示，2009年，唐山共供应76宗地块，1年后，唐山供应的地块数量就变成了451宗，是2009年的6倍。

聚汇数据显示，2009年，唐山房价均价为6000元/平方米左右。此后6年的时间，安居客数据显示，唐山的房价一直在6000元-8000元/平方米左右浮动。

逆势飙升

2016年年底，唐山楼市正式走向了分叉口。

那一年，京唐城际铁路年底开工，通车后唐山到北京通州只需要半小时左右；进入2017年，环京城市的楼市遭遇了“史上最严的多重调控”，唐山迎来高光时刻。

3月17日，北京启动新一轮楼市调控政策，随后又连续出台10项措施为房地产市场降温。同时，在北京升级调控前，环京区域的涿州、涞水已经在3月初出台了限购措施，3月下旬廊坊、保定数个市区县也宣布跟进，再加上此前便宣布限购的崇礼等地，至此北京及周边区域已经集体开启了限购模式。

彼时，环京城市的楼市彻底降至冰点。“环京房价自由落体”“环京楼市崩了”等言论在网络上层出不穷。

根据易居研究院发布的80城住宅库存报告，2017年7月，燕郊、香河、大厂、固安等地月成交面积环比减少超过50%以上，到11月比去年同期减少76%以上。其中，大厂地区11月成交面积不足1万平方米，环比下降90%，同比下降98%。

但唐山在一众环京城市中，却显得有些格格不入——在燕郊房价逼近4万元大关的时候，大厂、香河、固安等环京地区房价普遍达到2万元，唐山的房价依然在6000元左右徘徊。

“相较于其他环京城市，唐山一直是价格洼地。”上述资深人士向时代周报记者表示，唐山毗邻京津，但在区位优势上来说，唐山与北京的距离远远大于廊坊等地，这也直接影响了唐山的房价。

于是，这座距离北京不足200公里、房价尚处于洼地的城市，正式进入了炒房客的视野。

据当时媒体报道，彼时，面对环京城市群均无房可售的局面，仅仅北三县就有2万余名经纪人带着购房者、炒房客组团到唐山“去库存”。据中国经济网报道，当时有唐山房地产代理销售的中介笑言：唐山市十年楼市库存，用了三个月就消化了。

陈平就见证了炒房客的疯狂。“客户都是乘坐大巴车来楼盘，一天得有十几辆大巴车，不光住宅火，商铺也火。”陈平向时代周报记者说道。

为了遏制这一局面，2017年4月开始，唐山相继推出限购政策，如非本市户籍在中心城区购房需提供一年以上的纳税证明，本市户籍人群拥有2套房及以上也要限购，且中心城区房子不能超过一套；公积金贷款首套首付30%，二套有贷40%。

上述政策虽取得了一定的效果，但据第一财经报道，因彼时楼市库存大部分已得到去化，唐山曾一度陷入“客多、房少”的局面，房价也一直保持上扬态势。

而土地的溢价率似乎更能说明唐山房地产市场的狂奔不止。易居研究院数据显示，2017年，唐山供应224宗地块，较2010年的451宗，少了227宗，但溢价率却达到了38.02%，2010年时，这一数据仅为6.92%。

此后，唐山的房价更是一路狂飙，2020年，在疫情的侵袭下，大部分城市的楼市普遍表现不佳，房价跌跌不休，而唐山却逆势前行。安居客数据显示，2020年，唐山的房价已突破1万元。

同时，唐山2020年上半年土拍市场也是地王频出。2020年5月8日，荣盛以4.85亿元竞得凤凰新城一宗地，溢价率达到43.25%，楼面价达到了14010元/平方米，成为唐山新晋地王。地王的桂冠还未戴满1个月，隆基泰和以20.32亿元、溢价率34.45%、楼面价约16000元/平方米竞得唐山金融中心北侧一宗地块，再次刷新唐山地王纪录。

2020年8月14日，国家统计局发布的70城房价统计数据显示，唐山房价涨幅最为惊人，达到了16.1%，上涨幅度全国第一。而同期北京和天津仅为同比上涨3.3%和0.7%。

稳定市场

在此情况下，唐山出台了调控政策。

2020年9月28日，唐山市人民政府办公室发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》（以下简称：《通知》），表示要遏制投机炒房，加强房地产金融监管，努力打造城市低房价优势。

除提出调控政策外，《通知》还强调，严厉打击房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价行为，一经发现，列入“黑名单”管理。严厉打击投机炒房行为，房企不得以排号摇号、发放VIP卡、招募会员、存款等形式登记预订，中介不得发布、炒作房价上涨的不实消息等。

正所谓盛极必衰。2020年底，唐山的楼市按下暂停键。据第一财经报道，当时，全国楼市已从高热转入降温，唐山仍在强力调控。没想到，楼市降温势头过于迅猛、加上许多房企陷入资金危机，唐山楼市迅速从火热转入降温，由此引发了房企的普遍降价。

据上观新闻报道，唐山南湖中央广场在2020年8月开盘时，小高层、洋房的售价在1.8万/平方米至2万元/平方米，而到了2020年11月，在推出剩余房源时，价格降到了1.3万元，直降5000多。此外，唐山的恒大养生谷从7000元/平方米，一路降到了4000元/平方米，降幅高达43%。

面对房企暗调价格，唐山相关政府部门紧急约谈华润置地、中海、万科等10家房企，要求坚守房价稳定原则，不准恶意降价。

尽管如此，但唐山房价这一跌，就再也没有止住下滑颓势。

中指研究院数据显示，2022年5月份，唐山新房成交价格延续下跌态势，二手房成交均价持续回落。

新房方面，2022年5月，唐山新建商品住宅均价为8606元/平米，环比下跌0.42%，新房成交均价短期仍处于下跌阶段；同比来看，唐山新房成交均价同比跌幅呈持续收窄的趋势，5月同比涨幅较上月收窄0.58个百分点至0.67%。累计来看，5月成交均价较去年年底下跌0.89%，累计跌幅居近三年首位。

二手房方面，5月份，唐山市二手住宅成交均价为11027元/平米，环比下降0.84%，2021年1月至今成交均价累计15个月环比下跌；同比下降6.65%，较上月扩大0.56个百分点。累计来看，唐山二手房成交均价累计跌幅持续扩大，2022年1-5月唐山二手房成交均价累计下跌1.99%，累计跌幅较去年同期收窄0.16个百分点。

而在房价下跌的同时，唐山的成交量也不容乐观。中指研究院数据显示，5月，受4月润唐悦府、大成名庭、陶悦园、兴泰里等项目集中备案影响，唐山主城区累计成交规模明显下滑，成交规模环比减少60%至14.20万平，较去年同期减少48%，整体市场仍处于低位调整阶段。累计来看，2022年1-5月，唐山主城区共成交新房95.33万平，同比减少18%，成交规模仍为近三年同期低位。

在量价齐跌的同时，唐山的去化周期进一步延长。唐山世联行数据显示，截止5月份，有效库存量的去化周期为71.01个月，比上个月去化周期（64.94）延长6个月。

为了挽救低迷的楼市，5月24日，唐山降低路南区、路北区、高新技术产业开发区首付比例；6月6日，唐山楼市调整政策再度升级，重点提及了降低首付比例和提高多孩家庭贷款额度。

在首付比例方面，降低住房贷款最低首付比例，缴存职工购买首套和第二套自住住房的，住房公积金贷款最低首付款比例均由不低于30%调整为不低于20%。

提高多孩家庭贷款额度方面，鼓励二孩、三孩的家庭使用住房公积金贷款购房，取消其贷款额度与缴存余额挂钩的限制，在符合还贷能力要求的前提下，二孩家庭在同等条件最高贷款限额上可额外最高增加10万元、三孩家庭可额外最高增加20万元。

据网易房产数据统计，降低首付比例发布后的一周内，唐山楼市的总来电咨询量环比上涨10.36%。

但陈平告诉时代周报记者，目前市场还没有强烈的反应，“是有些许回暖，周末来售楼处的人相对较多，但工作日购房者数量还和之前一样。”

（应受访者要求，陈平为化名）

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