央企“另类”退房，京能集团“清退”金泰地产

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“清退”金泰地产仍在路上。

作者 | 卢泳志

编辑丨高岩

来源 | 野马财经

为避免同业竞争，北京能源集团有限责任公司（简称：京能集团）进一步“清退”金泰地产。

6月27日，北京产权交易所消息，北京金泰房地产开发有限责任公司（简称：金泰地产）转让北京金泰卓越物业管理有限公司100%股权，底价5758万元，信息披露公告期合计20个工作日。

据悉，北京金泰卓越物业注册资本1200万元，经营范围包含物业管理、房地产经纪、出租办公用房等，金泰地产持有100%股权，也是其旗下唯一一家物业管理服务的公司。

来源：北京产权交易所

截至2022年3月31日，金泰卓越物业资产4672.59万元，负债3391.32万元，所有者权益为1281.26万元。此外，营收1192.24万元，营业利润7.84万元，净利润7.84万元。

据爱企查显示，金泰地产为京能集团旗下房地产开发集团，是一家致力于发展住宅地产、商业地产的房地产开发企业。

一位业内人士分析指出，与当下多数房企出售物业资产的背景不同，金泰地产此举目的更多是解决公司与控股股东下属企业同业竞争的问题，而并非存在债务问题被迫出售资产。

清退“养子”地产业务

2014年，京能集团与北京京煤集团有限责任公司（简称：京煤集团）进行合并，导致京煤集团下属企业金泰地产与京能置业（600791. SH）形成了房地产及物业业务的同业竞争。

据爱企查显示，京能置业的第一大股东为京能集团，持股占比45.26%，实际控制人为北京市国资委。

2021年1月20日，京能置业公告表示，两个集团合并后，京能集团多次研究解决途径，制定解决方案，对于金泰地产现有业务决定于三年内完成退出，不再拓展新项目，以彻底解决同业竞争问题。

对于增量地产项目，由京能置业负责开发建设。京能集团表示将遵循依法合规、平稳有序、损失最小化的原则，秉承积极、审慎、稳妥的态度推进金泰地产的退出工作，以解决上述同业竞争问题。

为避免同业竞争，2021年8月30日，京能置业发布公告称，拟以3.61亿元收购金泰地产持有的丽富地产100%股权。

资料显示，丽富地产成立于2004年4月21日，注册资本2亿元，为金泰地产全资子公司，核心业务为开发建设保障性住房。

两个月后，2021年10月25日，京能置业公开挂牌转让京能物业公司100%股权及相应债权。最终，京能物业公司100%股权成交价格为0.29亿元，并收回债权0.46亿元。

一位业内人士分析指出，京能置业对于物业股权的转让以及针对关联公司丽富地产的股权收购，能看出其正在强化地产业务，对于非主业正在进行清理。

来源：爱企查

在京能置业聚焦地产业务的同时，金泰地产也在出售旗下地产公司。

2021年12月20日，金泰地产公开转让内蒙古大伟房地产开发有限公司（简称：内蒙古大伟地产）100%股权，转让底价2.13亿元。

在公开转让未果的情况下，今年3月14日，金泰地产再次转让内蒙古大伟地产100%股权，转让底价降至1.91亿元

截至2022年02月28日财务报表，内蒙古大伟地产营业收入12.02万元；营业利润-34.77万元；净利润-34.77万元；资产总计16536.8万元；负债总计632.96万元；所有者权益15903.85万元。

为“嫡系”地产公司加持

显然，“清退”金泰地产，京能集团是有“私心”的，那就是集中精力发展京能置业。

近年来，京能置业经营业绩连年下降，总负债却持续攀升，经营现金流也在持续收紧。2020年，京能置业营业收入仅为3.26亿元，创近年来新低。

数据显示，2018-2020年，京能置业归母净利润分别为5454万元、1801万元和-7018万元；总负债分别为36.51亿元、92.17亿元和149亿元；经营现金流分别为-4.608亿元、-53.31亿元和-6.11亿元。

京能置业对此表示，一方面是由于2020年度无新增竣工项目，可结转商品房大幅减少，另一方面是预售项目尚未达到交付条件，不符合收入确认标准。

而业内人士普遍认为，京能置业发展不稳定的重要原因为公司发展规模较小，土地储备不足导致项目供应不足，不能及时为公司贡献收入，现金流吃紧。

不过，从2021年年报来看，京能置业业绩大幅回升，营业收入也几乎创下新高。

来源：Wind

财报显示，2021年，京能置业实现营业收入21.33亿元，增幅高达554.86%；利润总额1.29亿元，增幅为305.47%；资产负债率80.16%。

值得一提的是，2021年，京能置业投资活动产生的现金流量净额为-1.06亿元，同比减少142.31%。

京能置业表示，主要是由于本期收回项目投资款同比减少，收购子公司支出增多。其中，2021年8月30日，京能置业以约3.61亿元收购金泰地产旗下的丽富地产100%股权。

为解决公司与控股股东下属企业同业竞争问题，2020年，京能置业在年报中披露，鉴于京能物业目前物业业务较少，公司计划三年内完成京能物业公司的退出工作。

2021年10月25日，京能置业公开挂牌转让京能物业公司100%股权及相应债权。

在业内人士看来，京能置业的一买一卖使业务更加聚焦，也在一定程度上助推了其2021年度净利润的扭亏为盈。

央企“退房”12年

实际上，企业间为解决同业竞争，促进核心产业发展而腾挪股权的不在少数。

比如：奥园美谷拟转让京汉置业100%股权、北京养嘉100%股权及蓬莱华录35%股权；广宇发展将所持所属房地产公司及物业公司股权等资产负债与鲁能集团、都城伟业合计持有的鲁能新能源100%股权进行资产置换。

除此之外，中国重汽、山东黄金、兖矿集团等一批国企、央企也在陆续转让、出售、清退房地产业务。但这些央企“退房”并不是要解决同业竞争问题，而是接到了一则“退房令”。

早在2010年，国资委就为78家非房地产主业央企下达了"退房令"，只留下16家主业可以经营房地产的央企。2011年又增加5家，中航、神华、中煤、新兴、鲁能，白名单扩展至21家。

2011年21家被允许经营房地产央企名单

然而，随着中冶集团整体并入中国五矿，中航地产被保利地产合并，神华集团与中国国电合并重组，目前这5家特批的非房地产主业央企很少有较大规模的地产业务。

由于央企退出房地产业务在实操层面程序复杂，再加上2010年之后，房地产市场迎来了黄金发展阶段。

在过去十几年里，“退房令”一直颇显尴尬，央企并没有在楼市偃旗息鼓，甚至有段时间异常活跃。

截至2019年9月，有超过1800家A股上市公司持有投资性房产，占整个A股上市公司数量的48%，合计持有房产的市值超过了13000亿元。这些上市公司中，就包含大量央企。

另外，央企在拿地方面也异常强势。2016年，拿地支出前15名的房企中，由央企和国企组成的“国家队”占据8席，16个拿地总额超百亿的“巨无霸”项目中，有9家花落“国字头”。

直至2020年1月，国资委再次要求央企严把主业投资方向，不得为规避主业监管要求，通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。

值得注意的是，国家政策一直在强调“非主业”，即以房地产业务为主要业务的国企央企可以继续经营，如保利地产、中海地产等；而以其他业务为主要业务的国企央企应当退出，如中信集团、中国重气等。

于是，多家“巨无霸”央企相继开始行动，掀起十年来罕见的央企“退房潮”。中国航空、国家电网、中建八局相继开始剥离地产业务。

资料显示，这三家央企均非以房地产为主业，其中，中建八局主营房屋建筑、国家电网以建设运营电网为核心业务、中国航空则是中央直属的特大型国有航空运输集团公司。

中南财经政法大学教授郭泽强认为，非以房地产为主业的央企投身房地产行业，会分散主业资源影响主业。缺乏长期战略规划和可持续发展考虑，对房地产行业的影响也弊大于利。

目前，国资委下属央企从事房地产业务有三种情况，一是以房地产为主业的中央一级企业，二是非以房地产为主业的中央一级企业，三是从事房地产业务的央企的子企业。

易居研究院研究总监严跃进表示，房地产行业背后存在一定的暴利，导致央企分心，这些国企、央企应该在主业实体经济上做到位，把精力和重心的进行调整，放到主营的业务上来。

面对房地产行业持续下行，接下来会有越来越多央企“退房”吗？欢迎留言评论！

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