提升售价，减少商办比重，南京第二轮供地总起拍价755亿

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南京近期在调整一系列楼市政策后，又于6月11日公布了今年第二批集中出让地块信息。

南京市规划和自然资源局的挂地信息显示，第二批集中出让地块，包含河西、南部新城、江北核心区、城东、城北燕子矶、雨花台区、江宁区等多个板块，共计44宗地块，总面积超过207公顷，起拍总额超过755亿元。

今年的第二批集中出让地块，将在7月12日进行网上竞价出让。

或许是一系列的政策调整，让市场更具备信心，从第二批挂地情况来看，不论是出让数量，还是出让总金额，都高于今年的首批出让地块。

同时，这批出让地块的限制条件，也在进一步得以松动。主要表现在部分地块未设最高限价，以及多个板块毛坯限价的提高，以及减少住宅用地内配建的商业办公比重。

其中，此次出让的44宗地块中，有13宗地位实行“差异化定房价，按程序报备”的政策，在出让公告中，未设置毛坯销售均价最高限价。这意味着，在一定板块的项目上，取消了项目限价，有利于房企自主定价。

这13宗地块中，河西南、南部新城、城北燕子矶、城东光华路、汇通路各有1宗地块，江北核心区有3宗，江宁区有2宗，板块、麒麟、西岗各有1宗。

从未设毛坯限价地块的位置来看，包括了河西南、南部新城等高端改善板块，也覆盖板桥、江宁等刚需板块。挂地公告表示，进行差异化定价地块，满足职住平衡以及居住刚性需求的基础上，鼓励房地产企业开发提供改善性住房。

另外，在限价地块中，多宗地块的的毛坯限价较早前也出现上涨。

其中，河西中G28地块5.5万元/平方米毛坯限价的设置，成为目前南京定价最高的限价地块，拉高了南京的毛坯限价门槛。

事实上，约1月前释放出的南京河西预计出让地块中，这宗河西中地块设定的5.2万元/平方米毛坯限价，已经突破了南京限价“天花板”。从最终实际挂牌情况来看，该地块的限价定价，比早前的预期更高了3000元/平方米。

另外，河西南2宗地块毛坯限价定为4.8万元/平方米，较早前提高1650元/平方米；南部新城地块毛坯限价4.8万元/平方米，提高了2200元/平方米；雨花人居森林毛坯限价3.65万元/平方米，较早前提高3500元/平方米。城东孝陵卫地块、江北新区研创园地块、仙林湖地块毛坯限价有不同程度的提升。

在今年首轮土地挂牌公告中就提到，优化调整房地价差，确保预期利润。从此次部分地块取消限价，以及限价提高的情况来看，是对这一目标的延续。

同时，减少住宅用地内配建的商业办公比重，有利于加快消化库存，同时降低房企持有成本与时间成本。

有业内人士表示，未设置毛坯限价，或毛坯限价的提高，对目前南京市场普遍出现的由于限价压缩利润，带来的项目质量问题，能够起到一些缓解，品质楼盘有往回归市场。

公告指出，13宗差异化定价地块，按程序报备审核，也是一种定价方式。

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉认为：“从此次挂地情况来看，楼市回暖仍是先决条件，市场仍要保持平稳向上趋势。”

值得注意的是，从4月中旬开始，南京在1个多月的时间里，陆续对早前较为严格的市场政策进行调整。特别是在4月22日南京首轮土拍出现6宗地块流拍之后，楼市政策的调整频率更加密集。

不过，利好的拉动效应，在5月的市场表现得并不明显。南京网上房地产数据显示，今年5月，南京新房成交量4961套，同比下降59.3%；认购量5525套，环比下跌11.3%，但环比降幅较4月的12%，略有收窄。

二手房方面则略有好转。我爱我家南京研究院的数据显示，5月南京二手房成交量6111套（含高淳、溧水），环比小幅上涨1.2%，近3个月成交稳中有升；同比则下滑47.3%，降幅较之前也有明显收窄；成交均价33299元/平方米，环比上涨4.5%。

随着第二轮出让地块限制条件的进一步宽松，拿地企业是否比首轮土拍更具积极性，对整体楼市能否起到进一步的提振作用，7月的土拍将是一个信号。

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