上海2022年土拍重启：报名即可拍卖，首日揽金490亿

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上海正式复工首日，被疫情阻断了近两个月的土地市场也同步迎来首拍。

6月1日，上海首轮集中供地的36宗商品住宅地块中有20宗成功出让。其中，有4宗地块进入现场竞拍，另有16宗底价成交，合计揽金共计495.78亿元。

据好地网统计，20宗地块总成交建面298.05万方，平均楼面价16634元/平方米，平均溢价率1.3%。

进入竞拍程序的4宗地溢价成交，有3宗报价达到中止价进入一次报价阶段。其中，备受瞩目的徐汇区斜土街道地块由招商&香港置地&徐汇城投联合体摘取，击败保利&象屿联合体，成交溢价率约为9.6%，成交价约为47.33亿元。

徐汇区斜土街道地块是位于徐汇滨江的一幅纯宅地，成交楼面价约为8.63万元/平方米，房地联动价高达13.1万元/平方米，在今日成交的20宗地块中均位列第一。另据公开数据显示，2021年徐汇滨江的新盘均价约为12.5万元/平方米，该地块的房地联动价明显高于区域内在售项目均价。

2020年初，香港置地联合体就曾在该区域内拿下一个地王项目，总价高达310亿元，仅有约2.19万方的住宅用地。

在供应稀缺的上海内环，徐汇滨江板块的项目通常开盘即售罄，且多有一二手倒挂现象，比如附近的尚海湾豪庭、百汇园、云锦东方等高端住宅项目皆需高积分才可入围，对购房者、房企皆吸引力十足。

相较而言，位于上海中环的普陀两宗地块则并未受到较强追捧，均以底价成交。

其中，长风社区地块由宸嘉发展&惠州奥林匹克置业联合体拿下，成交价为63.7亿元，是今日最高成交价；成交楼面价约为2.84万元/平方米。业内分析指出，该地块住宅物业与办公物业的比例分别为30%、70%，其中办公物业中有6成需自持，对资金要求较高。

普陀区另一宗中山北社区地块则由招商蛇口独自拿下，总成交金额达62.5亿元，是今日成交总价第二高的地块，成交楼面价为6.46万元/平方米。

这也是招商蛇口在上海本轮土拍中收获的第二宗地块。粗略计算，招商蛇口今日拿地金额约78.3亿，在所有房企中位列榜首。

（16宗底价成交地块）

本轮土地出让中，参与房企仍以国企、央企为主。上海中原地产资深市场分析师卢文曦向第一财经分析称，2021年以来的这波楼市下行，给民企带来了很多压力，参与活跃度减弱。

据悉，在本次土拍前夕的5月26日，上海土地市场发布出让公告时，曾下调了参与房企的入门门槛，包括报名房企无须打分即可参拍，以及将监管的自有资金额度降低至地块起拍价的110%等，希冀通过这些政策来提振企业参与积极性。

同策研究院研究总监宋红卫指出，上海绝对的拿地门槛还是比较高的，降低的只是参加的资格和监管资金额度的问题，并非降低了土地价格，同时大部分房企受困于现金流紧张及偿债压力，百强房企中60%已暂停拿地。

一位参与本轮上海土拍的华南房企投拓负责人表示，房企的压力还是很大，这轮土拍房企的积极性“跟去年二三批差不多”。

不过，规则的调整仍给有意布局上海市场的房企带来了机会，土拍市场上出现了不少新鲜面孔。浦东新区的惠南地块便是由来自杭州的大家&钱江房产联合获取，也经历了与中环置业的23轮竞价后，以超8%的溢价率收入囊中。同时，此前曾在武汉、长沙等城市开发豪宅项目的宸嘉发展也是首度入沪。

卢文曦表示，此次土拍只要报名就可以参与拍卖，放在以往是不可想象的，或许这一批是中小房企拿地好机会，例如同润就以超过8%的溢价率拿到了一宗不错的宅地。

“土地是楼市的前端，平稳成交给后续房企带来信心。今天上海全面恢复正常，近期也会迎来开盘项目，可以为楼市的正常回归提供信心和底气。”卢文曦指出。

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